10. Godkendelse af skema A for nyt plejecenter – Rønnevang

Sagstype.:
Sagsid.:
Dok.nr.:

Sagsfremstilling:
Byrådet vedtog 30.09.2010 forslag til Skolestrukturudvalgets plan for en ny skolestruktur for kommunen, som indebærer, at Rønnevangsskolen lukkes og eleverne fordeles på Torstorp Skole og Borgerskolen. Såfremt Skolestrukturudvalgets plan realiseres kan der etableres et plejecenter på Rønnevangsskolen til erstatning for det planlagte plejehjemsbyggeri på Engelholm Allé.
Plejecentret skal opføres som støttet byggeri efter almenboligloven, således at anskaffelsessummen kan finansieres ved 91 % realkreditbelåning, 7 % kommunal grundkapital og 2 % beboerindskud
Pr. 01.01.2011 stiger den kommunale grundkapital til 14 % af anskaffelsessummen. Det er derfor en forudsætning, at skema A er godkendt og indberettet før årsskiftet, hvis kommunen ønsker at opretholde et grundkapitallån på 7 %, og dermed spare 7.018.270 kr.  
Viser det sig, at Skolestrukturudvalgets plan efter den offentlige høring, alligevel ikke realiseres vil skema A bortfalde.
Det er budgetteret, at 5.967 m2 af Rønnevangsskolen købes som råhus til et nyt plejecenter. Bygning på 2552 m2 til Idræt og svømmehal er ikke medregnet.
Plejecentret vil i alt bestå af 60 boliger på gennemsnitlig 65 m2 samt et serviceareal.
Opførelsen forventes påbegyndt 01.09.2011.
Anskaffelsessummen for de 60 ældreboliger ekskl. serviceareal bliver i alt 100.261.000 kr., der fordeler sig på følgende udgifter:
 Grundudgifter
10.000.000 kr.
 Håndværkerudgifter
  76.299.000 kr.
 Administrative omkostninger
  11.766.000 kr.
 Gebyrer
2.196.000 kr.
Huslejen forventes at blive 1.197 kr./m2/år ekskl. forbrugsudgifter svarende til ca. 6.484 kr. pr. måned for en bolig på 65 m2.
Serviceareal til de 60 boliger:
Udgiften til servicearealet er 30.311.000 kr. Der ydes et statsligt tilskud til servicearealet på 40.000 kr. pr. bolig som servicearealet betjener.
I grundudgifter indgår: Køb af grund
I håndværkeromkostninger indgår: Entreprenørudgifter inkl. moms og handicapudstyr.
I omkostninger og gebyr indgår følgende: teknisk rådgivning, byggesagshonorar, bestyrelsesudgifter, udlejningsudgifter, byggeadministration, stiftelsesprovision, byggelånsrenter, ejendomsskatter, liggeomkostninger, bidrag til Byggeskadefonden, statens promillegebyr, støttesagsgebyr til kommunen, byggetilladelse og andre gebyrer.
Økonomi:
Grundkapitallånet på 7 % af anskaffelsessummen udgør 7.018.270 kr. Grundkapitallånet er rente- og afdragsfrit i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse.
Udgiften til servicearealet udgør 30.311.000 kr.
Retsgrundlag:
Lov om almene boliger
Plangrundlag:
Området er i kommuneplanen udlagt til offentligt formål – skole. Der er sideløbende i december møderækken fremlagt et kommuneplantillæg, der udlægger området til offentligt formål – plejecenter, samt ændrer bebyggelsesprocenten fra 35-50.
Da ombygning af skolen til et plejecenter med boliger er at betegne som et større anlægsarbejde, skal der endvidere udarbejdes lokalplan for området. Forslag til lokalplan 1.72 bliver således også forelagt sideløbende.
Et støttet byggeri skal opføres i overensstemmelse med den for området gældende kommuneplan. Hertil kommer at der som hovedregel skal foreligge en endeligt vedtaget lokalplan, før der kan gives tilsagn om offentligt støtte.
Gives der tilsagn, uden at der foreligger en lokalplan, og uden at kommunen har taget stilling til, at lokalplan er påkrævet, vil et tilsagn være givet i strid med de gældende støtteregler. Det vil betyde, at kommunen ikke kan binde staten til at medvirke til udbetaling af den offentlige støtte.
Administrationen har derfor vendt sagen telefonisk med Landsbyggefonden, som ikke har haft indvendinger mod, at skema A i dette tilfælde forelægges sideløbende med forslag til ændret plangrundlag.
Når skema A er godkendt vil det færdige projekt blive udarbejdet og projektet udbudt i konkurrence efter udbudsreglerne og nøgletalsreglerne. Skema B skal indsendes senest 9 måneder efter godkendelsen af skema A. Det forventes, at plangrundlaget vil være endeligt godkendt på dette tidspunkt. Såfremt den offentlige høring af lokalplanforslag 1.72 og kommuneplantillægget medfører at plangrundlaget ikke bliver endeligt godkendt inden fremsendelsen af skema B, vil sagen bortfalde.
Information:
Ingen bemærkninger.
Høring:
Ingen bemærkninger.
Vurdering:
Anskaffelsessummen for byggeriet ligger inden for det maksimumsbeløb (fastsat af staten), som kommunen skal overholde når kommunen giver tilsagn på grundlag af skema A.
Den netop indgående boligaftale indeholder IKKE en nedsættelse af grundkapital lånet, som derfor vil udgøre 14 % af anskaffelsessummen pr.  01.01.2011.
Såfremt kommunen ønsker at opretholde et grundkapitallån på 7 %, er det således en forudsætning, at skema A er godkendt og indberettet før årsskiftet.
Andre relevante dokumenter:
Forslag til lokalplan (3015718).
Forslag til tillæg 3 til Kommuneplan 2010 (3015792).
Skolestrukturudvalget: Skolestruktur – En skole mere i område Øst mv. (2937487).
Notat. Lukning af Rønnevangsskolen og flytning af elever til Torstorp Skole og Borgerskolen (2934762).
Indstilling:
Administrationen indstiller, at skema A for nyt plejecenter på Rønnevangsskolen med tilknyttet serviceareal godkendes på følgende betingelser:
At den endelige anskaffelsessum ikke overstiger det af staten fastsatte maksimumsbeløb.
Samtidig godkendes kommunalt grundkapitallån på 7 % af anskaffelsessummen, svarende til 7.018.270 kr. samt udgiften til servicearealet på 30.311.000 kr.
Sagen bortfalder såfremt skolestrukturudvalgets plan ikke realiseres eller plangrundlaget ikke er endeligt vedtaget inden fremsendelse af skema B.