22. Forslag til lokalplan 1.72 til at etablere et plejecenter med tilhørende boliger på Rønnevangsskolen

Sagstype.:
Sagsid.:
Dok.nr.:

Sagsfremstilling:
Byrådet vedtog 30.09.2010 forslag til Skolestrukturudvalgets plan for en ny skolestruktur for kommunen, som indebærer, at Rønnevangsskolen lukkes og eleverne fordeles på Torstorp Skole og Borgerskolen. Såfremt Skolestrukturudvalgets plan realiseres, etableres der et plejecenter på Rønnevangsskolen til erstatning for det planlagte plejehjemsbyggeri på Engelholms Allé. Rønnevangsbadet og Rønnevangshallen drives videre til aktuelle formål. Det forventes, at det kommende plejecenter kan rumme 60-65 plejeboliger med tilhørende fællesfaciliteter og træningsfaciliteter.
Plejecenteret skal opføres som støttet byggeri efter almenboligloven. Samtidig med at lokalplanforslaget forelægges, forelægges skema A til godkendelse. Pr. 01.01.2011 stiger den kommunale grundkapital fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen ved opførelse af støttet byggeri efter almenboligloven. Det er derfor en forudsætning, at skema A er godkendt og indberettet før årsskiftet, hvis kommunen ønsker at opretholde et grundkapitallån på 7 %. Viser det sig, at Skolestrukturudvalgets plan efter den offentlige høring alligevel ikke realiseres, vil både skema A og forslag til lokalplan 1.72 bortfalde.
Rønnevangsskolen er ikke omfattet af nogen lokalplan eller byplanvedtægt. Da ombygning af skolen til et plejecenter med boliger er at betegne som et større anlægsarbejde, skal der udarbejdes lokalplan for området. Lokalplanen indeholder følgende:
Tilkørselsforhold
Der er to muligheder for at etablere vejadgang til plejecenteret: Enten via Lindevangshusene, som den er i dag, eller via Rønnevangshusene. Vælges Rønnevangshusene som vejadgang til plejecenteret, skal adgangsvejen krydse den øst-vestgående gang- og cykelsti og adgangsvejen placeres vest for bebyggelsen. Herfra køres der til af- og pålæsningspladserne tæt på hovedindgangen mod syd og til arealer til syge- og ambulancetransporter. Fra den adgangsgivende vej køres der videre til parkeringsarealet, der placeres vest for bebyggelsen mellem to rækker af eksisterende asketræer.
Vælges Lindevangshusene som den adgangsgivende vej, etableres der en adgangsvej til parkeringsarealet langs plejecenterets nordfacade og parallelt med den øst-vest gående gang- og cykelsti, som med denne løsning ikke skal krydses. Tilkørsel til af- og pålæsningspladser placeres samme sted som de i dag er placeret til skolen, nemlig ved plejecenterets østlige del, hvor det vil være hensigtsmæssigt at placere en hovedindgang. Sygetransporter og rustvogne kan køre til plejecenterets nordøstlige del, så disse transporter ikke skal foregå fra samme sted som ankomstareal og hovedindgang er placeret og ude af syne fra den tidligere skolegårds udeopholds-areal.
Der anlægges 50 parkeringspladser til plejecenteret for at tilgodese personale- og gæsteparkering. Plejehjemsbeboerne formodes ikke at have bil.
Bebyggelsens omfang
Den eksisterende Rønnevangsskole udgør lidt over 6.000 m², fordelt på 4.000 m² i stueplanet og 2.000 m² på 1. sal. Rønnevangsbadet og Rønnevangshallen samt børneinstitutionen udgør lidt over 2.650 m². Lokalplanen muliggør en bebyggelsesprocent på 50, hvilket svarer til en byggeret på ca. 10.500 m². Den eksisterende bebyggelse udgør lidt over 8.650 m², det vil sige, at der kan bygges yderligere lidt over 1.800 m² inden for området. Denne byggeret kan alene tillægges plejecenteret, hvis der er behov for dette, eller byggeretten kan fordeles på børneinstitutionen, Rønnevangsbadet og Rønnevangshallen inden for lokalplanområdet. Lokalplanen fastlægger, at plejecenteret kan bygges i max. 3 etager, den eksisterende bebyggelse er delvis i én og to etager.
Bebyggelsens udseende
Den nuværende bebyggelse er opført som en søjle plade konstruktion med lette facader, som består af et vinduesparti med en brystning af eternitbeklædning. Facaderne vil blive ændret og ombygget, så de passer til et plejecenters behov for lysindtag. Nye facader består af en beklædning af metalplader eller plader af eternit. Lokalplanen giver mulighed for at anvende træ som beklædning ind mod atriumgårdene. Endvidere skal facaderne som klimaskærm leve op til bygningers energimæssige ydeevne, og facaderne skal tilnærmelsesvis opfylde klassifikationen for lavenergi klasse 2015 i bygningsreglement 2010. Bebyggelsen vil ikke kunne opfylde klassifikationen for lavenergi klasse 2015, da det drejer sig om en ombygning af en eksisterende bebyggelse og ikke en ny bygning.
Bebyggelsens tage blev renoveret for 5 år siden, hvor de flade tage blev udskiftet med saddeltage med lav rejsning og afvalmede gavle, belagt med gråsort tagpap. Tagkonstruktion og tagbelægning vil sandsynligvis ikke blive omfattet af en kommende ombygning, da disse har en lang restlevetid tilbage. Bygges der en etage mere til de 2 etagers bygninger, skal den eksisterende tagkonstruktion og tagbelægning videreføres. Etageforøgelsen skal opfylde krav til lavenergi klasse 2015.
Opholds- og udearealer
Der etableres et udeopholdsareal, der svarer til 2/3 af det samlede plejecenters bruttoetageareal. Der anlægges udeopholdsarealer langs øst- og vestfacaden. De tre atriumgårde samt en del af den tidligere skolegård anvendes til udeophold. Den resterende del af skolegården anvendes som ankomstareal og opholdsareal for børneinstitutionen, Rønnevangsbadet og Rønnevangshallen.
Tillæg til Kommuneplan 2010
Da lokalplanområdet er omfattet af planområde 140, som udlægger anvendelsen til skoleformål, udarbejdes der tillæg til Kommuneplan 2010 med anvendelsen offentligt formål som plejecenter og børneinstitution. Desuden skal tillægget muliggøre, at bebyggelsesprocenten forøges fra 35 til 50 % inden for området.
Økonomi:
Ingen bemærkninger.
Retsgrundlag:
Planloven.
Plangrundlag:
Kommuneplan 2010, planområde 140.
Information:
Ingen bemærkninger.
Høring:
Forslaget offentliggøres, sendes i høring i mindst 8 uger og annonceres i Lokalavisen.
Vurdering:
Tilkørselsforhold
Administrationen vurderer, at plejecenteret bør vejbetjenes via Lindevangshusene, så der kan etableres en logisk og direkte adgang til af- og pålæsningspladser og tilkørsel til syge- og ambulancetransporter til plejecenteret fra øst. Dermed er der mulighed for at fredeliggøre den vestlige del af gårdarelet, den tidligere skolegård, til plejecenterets beboere. Da parkeringsarealet placeres vest for bebyggelsen på den tidligere idrætsplads, skal der etableres en tilkørselsvej nord for plejecenteret parallelt med den østvest gående gang- og cykelsti. Vejadgangen til plejecenteret bør være entydig, og derfor bør adgangen til af- og pålæsningspladserne og parkeringsarealet ske fra samme offentlige vej, Lindevangshusene. Da Lindevangshusene udmunder i et lysreguleret kryds på Høje Taastrup Vej, er det ud fra trafiksikkerhedsmæssige grunde at foretrække at anvende Lindevangshusene som adgangsgivende vej til området.
Når arealet vest for lokalplanområdet, den tidligere idrætsplads, udnyttes, bør arealet vejbetjenes via Lindevangshusene og via adgangsvejen nord for plejecenteret.
Omfang og placering
Lokalplanen muliggør en bebyggelsesprocent på 50, det vil sige, at der er en restbyggeret på lidt over 1.800 m². Denne byggeret kan alene gives til plejecenteret og dermed muliggøre, at boligdelen kan forøges med en etage fra 2 til 3 etager for at koncentrere boligerne omkring elevatorer og trapperum. Det er en forudsætning, at den eksisterende konstruktion kan bære en etage mere.
Bebyggelsens udseende
Da bebyggelsen består af lette facader, er det forholdsvis let at udskifte og tildanne facaderne efter plejecenterets behov for lysindtag alt efter rummenes funktion og samtidig sikre, at facaderne lever op til klassifikationen for lavenergi klasse 2015. Derfor vil facaderne efter en ombygning til plejecenter få et mere varieret facadeudtryk end skolens ensartede og rytmiske facade har i dag. Facaderne vil stadig fremstå som lette facader, beklædt enten med plader af metal eller fibercement i lys grå til antracit grå farve. Der gives mulighed for at anvende træ som beklædning eller liste beklædte facader i atriumgårdene for at give disse et mere blødt og anderledes udtryk end de øvrige facader. Hermed er der mulighed for at variere boligdelens facader med partier, der forskyder sig ind og ud fra facadelinjen.
Opholds- og udearealer
Der er mulighed for at etablere skærmede opholdsarealer mod syd i den tidligere skolegård, at etablere vestvendte opholdsarealer, som afsluttes af den eksisterende række af asktræer mod parkeringsarealet. De tre eksisterende atriumgårde har store kvaliteter som opholdsgårde, da plejecenterets boliger og opholdsarealer placeres ud til disse gårde.
Energi
Det fremtidige plejecenter skal så vidt mulig leve op til kravene til lavenergi klasse 2015 i bygningsreglement 2015. Det er ikke sandsynligt, at tagfladen kan leve op til disse krav, da den ikke vil blive omfattet af ombygningen. Tagfladen er nylig blevet renoveret og har derfor en lang rest levetid. Udover facaden skal øvrige energitiltag derfor ske inden for området ventilation og belysning.
Andre relevante dokumenter:
Forslag til lokalplan (3015718).
Forslag til tillæg 3 til Kommuneplan 2010 (3015792).
Skolestrukturudvalget: Skolestruktur – En skole mere i område Øst mv. (2937487).
Notat. Lukning af Rønnevangsskolen og flytning af elever til Torstorp Skole og Borgerskolen (2934762).
Luftfoto af området ved Rønnevangs Centeret 2 (3012702).
Luftfoto af Lindevangshusene og Rønnevangs Centeret 2 (3012708).
Indstilling:
Administrationen indstiller, at forslag til lokalplan 1.72 vedtages, offentliggøres og sendes i høring i 8 uger i henhold til planlovens bestemmelser.
Plan- og Miljøudvalget 30-11-2010 (sag 7)
A anbefaler at sagen udsættes indtil stillingtagen til Rønnevangsskolen er sket.
For udsættelse stemte A.
Imod udsættelse stemte B, C og O.
Forslaget bortfaldt hermed.
B,C og O anbefaler herefter indstillingen.
A stemmer imod forslaget til lokalplan 1.72 om etablering af plejecenter m.v. på Rønnevangsskolen begrundet i det faktum, at skolen ikke er nedlagt.